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 教育有料     |      2020-01-14 22:19

■如果当前政府不及时重申调控态度和出台更有效措施,将可能重蹈日本、东南亚、美国楼市崩盘的历史老路。

临潼装修网小编从大秦网了解到与中国改革开放同步,住房改革也接近40年,作为中国奇迹的重要内容,中国住房和房地产发展功不可没。四十年间,我国城乡居民居住状况实现了天翻地覆的变化。

中国房地产行业快速发展20多年,房地产去库存及楼市调控政策等推动房价越涨越高。房产兼具居住及投资属性持续强化,房产是指商品房,一是居住属性即房子用来居住,体现其基本居住属性;二是投资属性即房产可以买卖交易及出租体现投资价值,房产投资属性要大于居住属性。刘全分析认为,房产是人们生活必需品及房产背后的社会公共资源等无法替代。高房价让民众承受超高的生活成本及经济压力,加剧了社会贫富差距扩大。

伟德体育官方网站房土地资金财产全体居住及投资属性持续加重,中华夏族民共和国住宅和房土地资金财产发展功不可没。■比城市住房资源相对短缺更令人不安的是,住房分配两极分化严重。

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国家统计局发布的2013年3月全国城市房价指数表明,70个大中城市中有68个新房价格环比上涨,67个同比上涨,创下2010年调控以来的新高。诸多迹象显示,政府在楼市政策方面积累起来的公信力能否经得起考验,如今到了一个关键时刻了。

临潼装修网小编从大秦网了解到与中国改革开放同步,住房改革也接近40年,作为中国奇迹的重要内容,中国住房和房地产发展功不可没。四十年间,我国城乡居民居住状况实现了天翻地覆的变化。1978年城镇居民人均住房面积只有6.7平方米,2018年将超过38平方米,农村人均住房面积1978年只有8.1平方米,2016年达到45.8平方米,而且住房质量不断提高。中国房地产业从零出发,截至2018年房地产增加值占GDP的比重达到6.5%以上,住房相关经济占到国民经济的20%,房地产投资占GDP的13%以上,成为中国经济的重要动力。

中原地产调查统计数据显示,2018年1-2月份,全国50个大中城市土地出让金高达5918.7亿,同比2017年同期3685.2亿元,上涨幅度高达60.6%;杭州土地出让金591亿,同比上涨249%;北京土地出让金558.11亿,同比上涨341%;苏州土地出让金498.82亿,同比上涨150%;武汉、福州、广州、郑州、重庆、厦门、济南、天津等16个城市土地出让金超100亿元。刘全分析认为,楼市调控房地产开发商依然大举买地,大中城市土地价格仍然处于高位。土地收入是政府财政主要来源,土地也是房地产开发商的命脉,房产又是民众生活必需品,三者之间利益关系错综复杂。

调控失效的原因及危险

中国房地产在快速发展中也积累了比较严重的问题,尽管政府通过创新调控政策抑制了泡沫及一些结构性问题短期扩大,但老问题积累和新问题出现给房地产及宏观经济带来很大风险和隐患。中国房地产奇迹是住房制度改革带来的,房地产的问题除了阶段性必然外,主要源于未完成的改革。严格地说,中国真正意义上的住房制度改革和住房发展只有20年。未来要通过全面深化经济及住房制度改革,确保中国房地产不仅可以行稳致远而且可以继续发挥促进中国经济发展的作用。

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伟德体育官方网站 ,当前房价反弹明显,从内部看,固然有3年多来因为楼市调控而观望良久、逐步累积起来的刚需在当前集中入市的原因,也有中国经济前景仍然向好、利率水平处于历史较低水平、居民个人投资仍然缺乏途径等宏观因素;但从外部来看,地方政府对中央政府楼市调控政策的消极态度乃至抵触是主要因素。3年多来,以“限购”、“限贷”为核心的房地产调控政策,造成楼市成交持续低迷,对房地产开发商投资热情打击很大,连累土地市场冷清,土地出让金大幅下滑。2012年全国土地出让金收入为2.69万亿元,较2011年下降15%,与地方财政收入之比为31%,较2011年降低了7个百分点。除了土地出让金外,房地产“五税”在地方财政收入中占的比重也很高,2012年占地方财政的比重为16.6%。而地方政府对楼市的依赖还远不仅在土地出让金和税收这两项,能否推高地价、再拿高价土地抵押获得巨额债务融资,是各地城市能否实现市政基础设施更新换代、经济快速发展的共同命脉所在。如《2012年中国国土资源公报》显示,2012年底全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积为34.87万公顷,抵押贷款总额5.95万亿元。因此,就不难理解为什么“新国五条”中的20%个税在几乎所有城市都空转而不得落实。

2018年中国楼市经历“四季”转换

刘全分析认为,一二线城市土地价格飙升推动房价超高,早已经脱离大部分普通民众购买能力,导致大量购房需求外溢至三四线城市落地或被房价相对较低的城市替代。全国房地产市场因每个城市经济基础及未来发展潜力不同,进入存量期时间节点有很大差异,并非所有城市都会进入存量时代。一二线城市住宅没有库存,三四五线城市也不存在所谓库存之说,中小城市库存去年早已经去化干净。

然而,这个信号传递到市场上,很快就在购房者中形成政府对楼市调控已经实质放弃的心理暗示,于是进一步造成买方的恐慌性心理。近期更还有一些权威人士鼓吹政府为保经济增长最晚年底之前就不得不要放开楼市调控,更加刺激市场不安情绪。如果当前政府再不及时重申调控态度和出台更有效措施,放任自流,房价一轮轮自我正反馈之后,将真的很快全面失控,将有可能重蹈日本、东南亚、和美国在楼市崩盘之后国民经济长期一蹶不振的历史老路。

中国房地产自2016年9月以来,经历了一个完整的降升降周期。2018年中国楼市更是经历了春暖夏热秋凉冬冷“四季”转换。

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城市居民住房贫困率高

2018年8月之前,房地产逐步升温,上行压力日益加大,但是到9月房地产形势发生逆转,开始降温。全国房价经历了先升后降再升再降的过程。商品房供求经历一个先降后升再降的过程:2018年10月全国商品房销售面积同比下降3.1%,而2018年9月施工面积、新开工面积同比增速均维持20%左右。房地产投资经历了一个由高转低再转高再转低的波动:全国房地产开发投资额同比增长从2017年9月的9.2%,下降到2017年12月2.38%,然后上升到2018年7月的13.16%,再下降到10月7.7%。最近三个月增速连续下降,相比7月高位时的13.2%下滑将近一半。房地产租赁市场也经历先下降后升温的过程,2018年前5个月租金水平呈小幅下跌趋势,其中1月份较2017年年底租金水平环比下降0.21%,年后开始反弹,其中5月份环比涨幅较大,但仍未及2017年底水平。

刘全分析认为,房地产商在政府买地需要巨额土地成本,土地价格上涨,房价肯定也要上涨。中国城市化发展还需要很长时间,城市化每年都有大量的人口流入大中城市。在人口流量不断增加购买房产需求必然也会增加,房地产市场供求关系紧张导致房价上涨也是正常的市场表现。楼市调控持续一年,房价已经回归理性平稳上涨。房地产市场只会眷顾坚定者、购买者,而不会等待观望者、懈怠者。

第六次人口普查数据揭示,2010年全国城市人均住房面积为29.15平方米,镇区人均住房面积为32.03平方米,分别较2000年增加了34%和37%,但两者都离2004年建设部政策研究中心提出的“住房小康标准”——人均35平方米还有一定距离。北京、上海、天津等外来人口导入多的大城市,住房供应仍然紧缺。

空间变化上,此起彼伏,热点地区变凉,冷点地区升温。全国城市之间的房价差异缓慢缩小。东部城市房价增速显著降温,中西部城市房价增速上升明显。从2017年11月到2018年10月,房价增速降幅超过25%的32个城市中有29个城市来自东部,从2017年11月到2018年10月房价,增速增幅超过10%的50个城市中有43个城市来自中西部。一线城市、二线城市房价增速同比显著下滑,一线城市房价同比增长自从2018年3月下降到-1.12%后,基本全部保持负的增长率,二线城市同比增速也由2017年11月的22%逐渐降低到2018年7月的-3%。从城市群来看,城市群增速总体放缓,非中心城市增速显著上升。

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中国当前城市住房的资源配置,比相对短缺更加令人不安的是,住房分配两极分化严重,住房困难家庭比重仍然很高,住房资源分配不平等现象十分突出。如,尽管2000-2010年全国城市人均住房面积增加了7.3平方米,但2010年城市居民住房贫困率(人均住房面积低于8平方米的家庭)仍然高达9.4%,只比2000年的12.3%下降2.9个百分点。笔者近期研究还发现,城市居民不同阶层之间的住房贫困率差别很大。解决中国城市问题的最大难题在大城市的外来人口住房,尤其是如何保障农民工实现基本住房水平。

分析发现,宏观环境、调控政策及预期变化导致了市场变化。2018年9月之前,受一些上行因素影响,尽管调控政策不断加码,市场预期仍保持显著乐观,房地产上行压力增大。2018年9月以后,国内经济下行压力加大、外部环境变化、“民营经济退场论”等错误言论出现,国内外宏观经济环境变化对市场预期造成负面影响;中央从政策、监管和舆论层面持续保持高压态势,地方政府调控政策不断加码,2018年以来,全国房地产调控次数已经高达405次,比2017年同期上涨接近80%。一方面从严调控逐步打破了市场依据过去经验形成的预期,另一方面,宏观环境变化增加悲观情绪并进一步传染给房地产市场。2018年8月之后,需求主体犹豫观望情绪加重,直接导致房地产开发企业销售下降,回款放慢,预期悲观,房企开始降价销售,土地流拍现象到处可见。金融机构预期的变化也加剧了购房者的悲观预期,购房者从积极行动转变为犹豫不决,引发住房及相关市场的调整。

刘全分析认为,民众除了购买房产也没有理想的投资产品,银行存储利率低,股市及基金市场风险大。现在人民币贬值越来越快,只有房产是稳健的投资及抵御货币贬值产品。楼市调控是治标不治本,应该加快社会保障性住房建设,有钱人买商品房,买不起房子的租社会福利住房。楼市调控持续一年,房价已经回归理性,用一生的积蓄买房值得吗?高房价即是利益问题,也是人的问题。

城市住房分化严重

2019年临潼装修楼市最可能平稳调整和再度分化

作者:刘全,房地产专家、法学专家。

笔者还根据微观数据计算出,上海人均住房面积的基尼系数高达0.432,如果考虑价值的差别,住房财富的基尼系数大很多,约在0.52左右。众所周知,基尼系数0.4就是贫富差距的警戒线了,而一般认为,住房的贫富差距应该比收入差距小很多,如美国收入的基尼系数一般在0.46-0.47左右,但哈佛大学学者研究发现,美国住房财富的基尼系数就只有0.28。

未来国内外宏观经济形势更加错综复杂,房地产结构性泡沫高悬,楼市未来走势存在多种可能。尽管未来预期和市场走势还有待观察,课题组基于模型定量分析和影响因素变化分析,总体判断如下:总体上,小幅调整是大概率事件。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下,总体市场转向降温通道,不会出现剧烈波动,但可能会有起伏和波动。城市分化可能再度出现。未来一年,一二线城市总体上市场上行压力有所增加,未来趋势由增长主导;三四线城市市场向下的压力加大,库存可能再度增加。

创作:2018.3.14

在住房供需仍然失衡和住房贫富差距巨大的背景下,枉谈放开政府对住房市场必要的管制,完全让市场自由配置,是十分危险的。当前如果放开限购和限贷,住房投机潮必然卷土重来,中低收入家庭获得住房的机会将更加被剥夺,住房贫富分化更加拉大,这会激化社会矛盾,给社会经济发展带来非常大的威胁。日美等国和国内部分地区的惨重历史经验也已经证明过,试图靠楼市来拉动经济增长的做法,不可能有好的结果。因此当前十分重要的是,要在坚持既有调控政策的前提下,从扩大房产税征收范围、改革土地流转与出让制度等基本问题入手,加快建构与城镇化相协调的住房长期稳定发展的制度框架。

华房指数最新预测预警结果显示,从2018年第四季度到2019年第三季度,全国房价增速将有所降低,房地产投资增速或将趋缓。一线城市的房价增速将逐步下降,并可能出现负增长,一线城市住房投资增速将保持稳定,二线城市的房价增速和投资都将缓慢下降。

(作者为复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任、副教授)

定性分析继续上行因素、逆转下行因素和再度分化三种力量可以发现:

上行因素包括:第一,未来还有一定的需求潜力。第二,中国经济具有较强的韧性。第三,炒房的利益机制没有根本改变。第四,调控政策还有调整和操作的空间。

下行因素包括:其一,中国宏观经济仍面临一定下行压力,外部环境仍存在不确定性,有关民营经济发展政策落实有待观察;其二,一二线城市房地产价格非常高,存在严重的结构性价格泡沫。三四五线城市空置率较高,存在结构性数量泡沫。其三,政府的调控力度没有丝毫放松。

再度分化的因素包括:其一,一二线城市需求仍有较大潜力,尤其是土地、住房供给短缺矛盾没有解决。其二,三四五线城市经过上一轮超好发展,不仅房价涨幅较大,土地、住房供给增加,有可能会形成新一轮库存压力。

未来中国楼市依然面临一些风险:一是房地产市场存在结构性泡沫,面临泡沫破裂或继续放大的风险。二是房地产金融杠杆率迅速高升,且存在违规加杠杆的风险。三是宏观经济运行存在房地产依赖的路径风险。

楼市还存在四个问题:一是住房发展的总量与结构性问题。住房存量水平超前,潜在供给巨量。2016年城镇居民人均住房建筑面积已达36.6平方米,高于规划中的2020年人均35平方米的目标,施工面积和新开工面积还在快速增长,截止到2018年10月,全国住宅施工面积达54.2344亿平方米,仅2018年1-10月住房新开工面积12.39亿平方米;供需严重错配,存在五大结构问题:商品住房比例高、保障住房比例低,自有住房比例高、租赁住房比例低,特大超大城市住房少、中小城市小城镇住房多,高收入家庭住房多、低收入家庭住房少,户籍人口住房多、外来人口住房少。

二是市场预期变化更加扑朔迷离。目前楼市存在着两个相互矛盾的地方:总量上,长期潜力和短期问题之间的矛盾;结构上,数量泡沫和价格泡沫之间的矛盾。正是这些矛盾的存在导致预期对市场的反应更加敏感,对市场的作用更加重要,预期本身正变得更加不确定。

三是行政调控弊端逐渐凸显。长期过度使用行政措施,产生大量意料不到的问题,导致市场乱象,加剧市场风险,使得行政调控作用下降,市场调节机制无法发挥有效作用,扭曲了市场供求关系,导致房地产泡沫扩展。

四是制度性改革推进速度依然缓慢。改革涉及基础制度改变,存在不确定性风险,客观上要求审慎推进。而且,改革涉及重大利益调整,一些部门和地方政府缺乏改革动力。

政府应同时管好预期、完善调控和加快改革

第一,稳定房地产市场预期,同时剔除预期泡沫。首先,深化改革以重建市场信心。其次,加强引导,剔除预期泡沫,形成保持谨慎乐观的预期。最后,妥善管理,减弱预期波动。

第二,完善房地产调控政策,防范楼市双向剧烈波动。首先,需要妥善处理和应对宏观问题和挑战。妥善处理经济速度和质量的关系,处理好房地产与宏观经济的关系问题。其次,持续保持楼市调控政策的定力和韧性。将调控目标从抑制房价上涨调整为确保楼市稳定。坚守“房住不炒”和“因城施策”的调控思路不动摇。将调控手段从行政转交给市场。完善调控措施,将临时性调控变成制度化和机制化调控。再次,前移和聚焦房地产市场监管重心。将中央对住房市场监控扩展到地方政府调控预案环节。将中央对地方房地产市场监管的重点前移到土地市场。将房地产调控的重点进一步聚焦到金融机构。最后,做好防控楼市双向剧烈波动预案。在行政措施上,在经济措施上,在舆论引导上,在社会治理上,分别采取不同措施。

第三,下决心改革基础制度,加速建立长效机制。一是推出房地产税。实行渐进式方案,只对新交易住房启动征收方案,即住房家庭如果一旦交易将统计其全部住房面积,并按照起征点开征,不交易的住房暂不征收;二是打开市政债券。探索以房地产税和基础设施未来收益作为未来还债资金流,发行市政债券,填补因土地财政退出留下的地方政府支出缺口,开辟地方政府的公共服务和基础设施正规渠道;三是退出土地财政。调整中央和地方的财税关系。改革中央与地方关于土地出让金的分成制度。深化住房制度改革。重新确立商品性住房和保障性住房的比例关系。加快完善租售并举制度。